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最近、不動産管理会社が注目されています。

 

国際競争の観点から、我が国の法人税率は引き下げの方向性になっており、

逆に個人への課税が徐々に厳しくなってきているためです。

 

今後、不動産所得のある資産家の皆さんの中には、このような理由から、

重い所得税や相続税を懸念して賃貸不動産を個人所有から法人所有に

切り替えるなど、不動産管理会社を設立する方が増えることが予想されます。

 

今回はそんな、不動産管理会社について考えてみました。

 

＜3つの法人形態＞

(1)管理料徴収方式

(2)転貸方式

(3)不動産所有方式

の3つの形態があります。

では、一つずつ確認していきましょう。

 

＜管理料徴収方式＞

不動産の所有名義は個人のままで、清掃や集金代行などの対価を法人が

管理料としてもらうスタイルです。

 

管理料が多いと法人に多くの利益を移転でき、節税効果が期待できます。

しかし、不相当に高額な管理料と判断されると、課税上、問題となる場合があり、

税務上、役務提供の程度と管理料のバランスに注意が必要です。

 

＜転貸方式＞

個人が不動産管理会社に一旦貸し付けた収益不動産を、不動産管理会社が

第三者へ又貸し（転貸）する方式を言います。

これにより、不動産管理会社へ賃料の一部を移転することができ、個人の

所得を法人へ分散することができます。

なおこの場合、不動産管理会社は空室時のリスクを負うこととなります。

 

＜不動産所有方式＞

個人で所有していた建物等を法人へ譲渡することにより、不動産収入が

直接法人に入ってくるため、節税効果は最も高くなります。

 

一般的に、不動産管理会社のうち、この＜不動産所有方式＞が最も節税効果が高く、

税務上のトラブルも少ない点もメリットと言えます。

 

不動産所有方式による場合、建物を法人に譲渡する形を取りますので、

・譲渡の価額

・法人の役員に誰がなるか？

・株式を誰が持つか？

・地代をいくらにするか？

などが税務上の注意点となります。

 

 

不動産管理会社・活用時に効果を上げるポイントは下記の点となります。

 

・法人と個人の税率差をうまく活用する。

・複数の役員への役員報酬の支給を通じた親族間の所得分散を図る。

・給与所得控除で節税する。

・少しでも早く取り組み、時間をかけて節税効果を得ること。

（これが何より効果を上げるための近道となります。）

 

その他にも、保険の活用など節税効果を高める方法があるのが法人活用の

メリットとして挙げられます。

 

一方、デメリットとしては、法人にすることにより、赤字でも課税される均等割、

法人設立・役員の登記費用、税理士費用がかかることなどが挙げられます。

 

不動産管理会社を設立にあたっては、その他にも多くの留意点があります。

不動産の活用にご関心をお持ちの方はぜひお気軽にご相談下さい。

 

 

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